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13 Jahre Immobilienmarktbericht der Elbvororte: 2025

Der Immobilienmarktbericht 2025 ist erhältlich! Laden Sie ihn weiter unten auf dieser Seite herunter.

Das bietet Ihnen der Marktbericht 2025: Schlagen Sie die aktuellen durchschnittlichen Verkaufspreise in Ihrem Elbvorort nach – eine unschätzbare Hilfe für Verkäufer.

Oder erfahren Sie die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter, und vergleichen Sie sie als Kaufinteressent mit den aktuellen Angeboten auf dem Markt.

Alle, die Elbvororten wohnen, können hier die Entwicklung des Immobilienmarktes nachverfolgen. Objektiv und fundiert.

Welche Daten fließen in den Immobilienmarktbericht ein?

Wir stehen für Transparenz. Deshalb erarbeiten wir jährlich für Sie den Immobilienmarktbericht der Elbvororte – jetzt schon seit 13 Jahren.

Darin finden Sie Daten über die aktuelle Entwicklung der durchschnittliche Kaufpreise in den Elbvororten. Außerdem die Immobilien-Geldumsätze der letzten Jahre, die Transaktionsvolumina, die Anzahl an Verkäufen und den RV-Preisindex für Wohnimmobilien.

Der Immoblilienmarktbericht erscheint im Frühsommer als Beilage im Hamburger Klönschnack – wenn Sie ihn verpasst haben, können Sie ihn unten auf dieser Seite als kostenloses PDF anfordern.

RV-Preisindex für Wohnimmobilien - Elbvororte

Der RV-Preisindex für Wohnimmobilien zeigt die statistische Entwicklung der Verkaufspreise von Wohnimmobilien in den Elbvororten insgesamt und jeweils für die einzelnen Stadtteile. Grundlage für den Index sind tatsächliche Verkäufe, gelistet in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Hamburg. Die Indizes mit dem Basisjahr 2010 werten die um Ausreißer bereinigten Durchschnitte der erzielten Kaufpreise nach Gebäudekategorien aus: Einfamilienhäuser/Villen, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen.

Sie wollen mehr zu den Stadtteilen Rissen, Sülldorf, Blankenese, Iserbrook, Nienstedten, Osdorf, Othmarschen und Groß-Flottbek erfahren? Bestellen Sie unseren Immobilienmarktbericht der Elbvororte unten als kostenfreies PDF.

Immobilienmarktbericht 2025 - Auszug

Allgemeine Entwicklung des Immobilienmarktes in den Hamburger Elbvororten

Die Elbvororte erstrecken sich auf rund 53,3 km² entlang der Elbe von Rissen bis Othmarschen und zählen zu den begehrtesten Wohnlagen Hamburgs.Auf einer Länge von 12 Kilometern bilden sie eines der größten zusammenhängenden Villengebiete Deutschlands und sind Heimat von rund 112.000 Elbvorortlern.

Seitwärtstrend nach Preiskorrekturen – Tiefpunkt erreicht?

Nach den deutlichen Preiskorrekturen in den vergangenen zwei Jahren zeigt sich der Immobilienmarkt der Elbvororte stabilisiert. Seit Mitte 2024 verläuft die Entwicklung weitgehend seitwärts. Der Immobilienmarkt blieb 2024 ein klarer Käufermarkt, geprägt von sensibler Preiswahrnehmung und gedämpfter Nachfrage. Ob der Tiefpunkt bereits erreicht ist oder die Trendwende bevorsteht, ist offen – zu viele Unsicherheiten bleiben bestehen. Einer der entscheidenden Faktoren für die Entwicklung des Immobilienmarktes sind die Konditionen der Baufinanzierungen: Sie bestimmen maßgeblich die verfügbare Geldmenge und damit die Nachfrage. Insbesondere im Hinblick auf die Zinsentwicklung werden die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im In- und Ausland, auch mit Blick auf Amerika, den Immobilienmarkt maßgeblich beeinflussen.

Entwicklung seit 2021

Seit dem preislichen Höhepunkt des Immobilienmarktes 2021/2022 setzte der Markt bis ins erste Quartal 2023 seinen Abwärtstrend fort. Ab dem zweiten Quartal 2023 zogen die Verkaufszahlen jedoch wieder stetig an. Nach deutlichen Preiskorrekturen erzielte ein durchschnittlicher Immobilienverkauf in den Elbvororten 2024 nun rund 1,21 Mio. Euro – ein Anstieg von 5,0 % gegenüber dem Vorjahr. Bereinigt um einzelne sehr hochpreisige Verkäufe blieb das Niveau nahezu unverändert. Nach zwei Jahren mit rückläufigen Preisen stabilisiert sich der Markt nun und bewegt sich insgesamt seitwärts.

Transaktionszahlen und Geldumsatz nehmen wieder deutlich zu

Trotz weiterhin vorsichtiger Käufer stieg die Anzahl der vom Gutachterausschuss erfassten Transaktionen um 32,4 % auf 450 Verkäufe. Der Geldumsatz legte sogar überproportional um 39,0 % auf 545 Mio. Euro zu.

RV- Wohnimmobilienpreisindex: Je nach Gebäudetyp ansteigend

Ein differenzierter Blick auf den RV-Wohnimmobilienpreisindex der Elbvororte zeigt: Seit dem Höchststand Ende 2021/Anfang 2022 waren die Preisniveaus in allen Objektkategorien rückläufig. 2024 deutet sich nun erstmals eine Stabilisierung an – mit unterschiedlichen Entwicklungen je Gebäudetyp. Während die Indexwerte für Einfamilienhäuser (195,9 Punkte) und Eigentumswohnungen (171,9 Punkte) noch leicht nachgaben, verzeichnen Reihenhäuser (207,3 Punkte) und Doppelhäuser (230,9 Punkte) wieder einen leichten Anstieg. Diese Bewegungen spiegeln sich auch in den Preisentwicklungen einzelner Stadtteile wider – Details dazu finden Sie in den Stadtteilanalysen im Marktbericht (PDF-Download siehe unten).

Gefragt: Modernisierte oder junge gebrauchte Bestandsimmobilien

Neben Lage und Preis wird der energetische Zustand zunehmend zum entscheidenden Kriterium beim Immobilienkauf. Der Markt reagiert preissensibel auf Sanierungsstau und unklare Folgekosten. Neubauten werden allerdings durch hohe Erstellungskosten und das Insolvenzrisiko von Bauträgern oft als schwer kalkulierbar wahrgenommen. Sie übersteigen häufig die Zahlungsbereitschaft der Interessenten. Modernisierungsbedürftige Bestandsobjekte dagegen, die mit einer schlechten Energiebilanz und Umbaukostenrisiken behaftet sind, werden nur mit Preisabschlägen gehandelt, aber sie werden zunehmend gehandelt. Käufer zeigen wieder Mut zur Sanierung. Besonders gefragt sind jüngere Gebrauchtimmobilien oder bereits sanierte Häuser und Wohnungen mit transparenter Kostenstruktur und solider Energieeffizienz

Häuser: Zunehmende Verkäufe – Fokus auf mittleren Preisklassen

Der Häusermarkt dominierte auch 2024 den Immobilienumsatz in den Elbvororten deutlich: 81,0 % des gesamten Geldumsatzes und 64,0 % aller Transaktionen entfielen auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Während der Anteil an den Verkäufen nahezu konstant blieb, nahm der Geldumsatz im Vergleich zu den Eigentumswohnungen spürbar zu. Die Zahl der Verkäufe stieg um 35,2 % auf 288 Transaktionen. Der damit verbundene Geldumsatz wuchs sogar überproportional um 43,3 % auf rund 442 Mio. Euro. Im Durchschnitt* (Median) kostete ein Einfamilienhaus in den Elbvororten 2024 rund 1,31 Mio. Euro – ein Rückgang von -13,5 % zum Vorjahr. Doppelhaushälften lagen mit durchschnittlich 880.000 Euro leicht unter Vorjahresniveau (-2,2 %), während Reihenhäuser mit durchschnittlich 750.000 Euro ein Plus von 11,5 % verzeichneten. Die Grafik „Ranking durchschnittliche Kaufpreise“ veranschaulicht die Unterschiede zwischen den Stadtteilen – insbesondere zeigt sich dort eine Trendwende innerhalb der preisgünstigeren Gebäudekategorien, die aktuell auf eine vergleichsweise hohe Nachfrage treffen. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern konnten 2024 in allen Kaufpreisspannen Zunahmen der Verkäufe festgestellt werden. Insgesamt wurde in den Kaufpreisspannen bis 1 Mio. Euro eine Zunahme der Verkäufe um 48 % gezählt, über 1 Mio. Euro hingegen nur um 23 %. Besonders stark mit plus 68 % nahmen die Verkäufe zwischen 750.000 Euro und 1 Mio. Euro zu. Auch im oberen Preissegment gab es Bewegung: Die Zahl der Verkäufe ab 3 Mio. Euro stieg um 33 % zum Vorjahr. Den höchsten Kaufpreis erzielte 2024 eine Elbblick-Villa in Othmarschen mit 24,5 Mio. Euro. Kein Einzelfall: Auch in Blankenese und Nienstedten wurden Verkäufe um 15 Mio. Euro verzeichnet. Mehr zu den Spitzenverkäufen in den einzelnen Kategorien finden Sie im Kasten unten rechts und in den jeweiligen Stadtteilkapiteln.

Baugenehmigungen auf Tiefstand – kaum Neubauimpulse

Der Neubausektor bleibt auch 2024 deutlich unter Druck. Hohe Anforderungen an die Gebäude, damit einhergehend hohe Baupreise und eine rückläufige Zahlungsbereitschaft dämpfen die Wirtschaftlichkeit vieler Projekte. In der Folge fehlt es an Neubauimpulsen – sowohl planerisch als auch in der Umsetzung. Die Zahlen der erteilten Baugenehmigungen für Wohngebäude gingen zum dritten Mal in Folge zurück. Das Statistikamt Nord erfasste 2024 für ganz Hamburg 908 Baugenehmigungen für Wohngebäude (4.617 Wohneinheiten), für den Bezirk Altona lediglich 137 Genehmigungen. Verglichen mit 2021 bedeutet das ein Rückgang von rund -60 %.

Ein kleiner Lichtblick zeigt sich im Detail: Die Zahl der genehmigten Wohneinheiten im Bezirk Altona stieg leicht – von 507 im Vorjahr auf 545 im Jahr 2024. Dennoch bleibt der langfristige Rückgang deutlich. Zudem gilt: Eine Baugenehmigung allein bedeutet noch nicht, dass auch gebaut wird. Immer häufiger werden derzeit Grundstücke mit Projektstatus angeboten, bei denen eine Umsetzung zunächst aussteht.

Neubauverkäufe: Kaum Bewegung – Anteil bleibt niedrig

Der Anteil der Neubauverkäufe im Gesamtmarkt der Elbvororte verharrt 2024 auf niedrigem Niveau. Mit 8,4 % aller Transaktionen bleibt der Wert nahezu unverändert zum Vorjahr – und deutlich unter den Anteilen der Boomjahre. Die einzelnen Objektkategorien veränderten sich ebenfalls kaum zum Vorjahr: Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser machten Neubauverkäufe 6,6 % aller Transaktionen aus, Neubau-Eigentumswohnungen 11,7 % aller Verkäufe. Zum Vergleich: In den Jahren 2021 und 2022 lag der Neubauanteil an Wohnungen noch bei 36,6 % bzw. 28,5 %. Ein Blick auf die öffentlich beworbenen Angebotspreise verdeutlicht das weiterhin hohe Preisniveau von Neubauwohnungen. Zwar nahm der Anteil an Angeboten unter 8.000 Euro/m² leicht auf 19 % zu, doch im mittleren Preissegment zwischen 8.000 und 10.000 Euro/m² sank die Anzahl an Angeboten deutlich auf 21,5 %. Rund 60 % der Neubauwohnungen wurden oberhalb der 10.000-Euro-Marke angeboten – mit Spitzenwerten bis zu 20.400 Euro/m².

Eigentumswohnungen: RV-Preisindex fast unverändert

Die gehandelten Neubauwohnungen wurden im Schnitt* günstiger: Sie realisierten im Durchschnitt* Kaufpreise von 8.162 Euro/m²; ein Minus von -19,8 % zum Vorjahr mit 10.178 Euro/m². Im Vergleich zu den 60 % Angeboten über 10.000 Euro/m² wurden nur rund 32 % der Neubauten über 10.000 Euro/m² gehandelt. Die Preise der Bestandswohnungen dagegen blieben im Schnitt* mit 5.519 Euro/m² praktisch unverändert zum Vorjahr. Die Anzahl der gehandelten Eigentumswohnungen in den Elbvororten zog 2024 spürbar an. Mit 162 notierten Transaktionen verzeichnete der Markt ein Plus von 27,6 % gegenüber dem Vorjahr. Der Geldumsatz stieg um 23,1 % auf rund 104 Mio. Euro. Der starke Preisrückgang der Vorjahre scheint damit vorerst gestoppt. Entsprechend ging der RVPreisindex für Eigentumswohnungen erneut leicht um -1,5 % auf 171,9 Punkte zurück. Wie auch bei den Häusern stiegen die Transaktionen über fast alle Kaufpreisspannen hinweg. Besondere Zuwächse verzeichnete die Preiskasse 2.500 bis 4.000 Euro/m² mit einem Plus von 64 % mehr Transaktionen als im Vorjahr. Zwischen 7.000 und 8.000 Euro/m² lag das Plus bei 69 %. Die Spanne von 8.000 bis 10.000 Euro zeigte sogar eine Verdoppelung der Transaktionen mit einem Plus von 109 % zum Vorjahr. Allerdings brachen die beiden letztgenannten Kaufpreisspannen 2023 massiv ein, sodass die Entwicklungen 2024 eher als Nachholeffekte gewertet werden können. In den Spannen von 5.000 bis 6.000 Euro/m² und ab 10.000 Euro/m² waren keine Zunahmen zu beobachten. Die höchsten Preise wurden für besondere Lagen erzielt: Eine Wohnung in Groß-Flottbek wechselte zu einem Quadratmeterpreis von 15.472 Euro den Eigentümer. Den höchsten absoluten Kaufpreis erreichte eine Wohnung in Nienstedten mit 3,9 Mio. Euro.

Vermarktungsdauern sinken – realistische Preise bleiben Schlüssel zum Verkauf

Wir gleichen alle öffentlich inserierten Immobilienangebote mit den tatsächlichen, vom Gutachterausschuss Hamburg verzeichneten Verkäufen ab, seit über 12 Jahren. Aus den Zahlen lässt sich ablesen, dass der Markt nach den Einbrüchen der letzten Jahre wieder leicht Fahrt aufnimmt. Die Anzahl der öffentlich beworbenen Immobilienangebote hatte 2023 ihren Höhepunkt erreicht und war 2024 bereits rückläufig – bei steigenden tatsächlichen Verkäufen. Das deutet auf eine verbesserte Marktaufnahme hin. Der durchschnittliche Preisabschlag zum Angebotspreis lag aber weiterhin im Schnitt um -10 % zum Angebotspreis. Der Abstand zwischen Angebot und Nachfrage verringerte sich im letzten Jahr. Unrealistisch bepreiste Objekte bleiben jedoch nach wie vor unverkäuflich. Die Vermarktungsdauer bei marktgerechtem Angebotspreis lag inzwischen bei 3-6 Monaten – Tendenz sinkend. Je marktgerechter eine Immobilie bewertet war, desto schneller wurde sie verkauft. Eine fundierte Bewertung und eine marktgerechte Angebotspreisfindung sind wichtiger denn je für einen erfolgreichen Verkauf, um sich im Wettbewerb um potenzielle Käufer zu behaupten.

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