11 Jahre Immobilienmarktbericht der Elbvororte
Wann lohnt sich für Sie der Blick in den Immobilienmarktbericht 2023?
Schlagen Sie die aktuellen durchschnittlichen Verkaufspreise in Ihrem Elbvorort nach – eine unschätzbare Hilfe für Verkäufer.
Oder erfahren Sie die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter, und vergleichen Sie sie als Kaufinteressent mit den aktuellen Angeboten auf dem Markt.
Alle, die Elbvororten wohnen, können hier die Entwicklung des Immobilienmarktes nachverfolgen. Objektiv und fundiert.
Welche Daten fließen in den Immobilienmarktbericht ein?
Wir stehen für Transparenz. Deshalb erarbeiten wir jährlich für Sie den Immobilienmarktbericht der Elbvororte – jetzt schon seit 11 Jahren.
Darin finden Sie Daten über die aktuelle Entwicklung der durchschnittliche Kaufpreise in den Elbvororten. Außerdem die Immobilien-Geldumsätze der letzten Jahre, die Transaktionsvolumina, die Anzahl an Verkäufen und den RV-Preisindex für Wohnimmobilien.
Der Immoblilienmarktbericht erscheint im Frühsommer als Beilage im Hamburger Klönschnack – wenn Sie ihn verpasst haben, können Sie ihn unten auf dieser Seite als kostenloses PDF anfordern.
RV-Preisindex für Wohnimmobilien - Elbvororte
Der RV-Preisindex für Wohnimmobilien zeigt die statistische Entwicklung der Verkaufspreise von Wohnimmobilien in den Elbvororten insgesamt und jeweils für die einzelnen Stadtteile. Grundlage für den Index sind tatsächliche Verkäufe, gelistet in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Hamburg. Die Indizes mit dem Basisjahr 2010 werten die um Ausreißer bereinigten Durchschnitte der erzielten Kaufpreise nach Gebäudekategorien aus: Einfamilienhäuser/Villen, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen.
Sie wollen mehr zu den Stadtteilen Rissen, Sülldorf, Blankenese, Iserbrook, Nienstedten, Osdorf, Othmarschen und Groß-Flottbek erfahren? Bestellen Sie unseren Immobilienmarktbericht der Elbvororte unten als kostenfreies PDF.
Immobilienmarktbericht 2023 - Auszug
Allgemeine Entwicklung des Immobilienmarktes in den Hamburger Elbvororten
Wohnen ist ein hohes Gut, ein Grundbedürfnis und eines der wichtigsten Themen unserer Zeit. Der Immobilienboom überschritt zum Jahreswechsel 2021/2022 seinen Zenit. Dadurch verändert sich die Lage am Immobilienmarkt in den Elbvororten drastisch. Gestiegene Zinsen, Energieeinsparung und hohe Baukosten dominieren den Immobilienmarkt. Hinzu kommen Handwerker- und Material-mangel, die auf zu nehmend höhere (politische) Anforderungen an den energetischen Gebäudezustand treffen. Die Folge: Die Erschwinglichkeit von Immobilien sinkt.
Welche Auswirkung hat der Zinsanstieg von 1% auf 4% oder 5% auf die Finanzierungsrate?
Der Zins für Baufinanzierungen stieg innerhalb kurzer Zeit von unter 1% auf zeitweise über 4% –das entspricht dem Niveau von 2010. Die Kaufpreise haben sich seitdem mehr als verdoppelt, wie auch im RV-Wohnimmobilienpreisindex der Elbvororte abgebildet. Unter der Annahme, dass ein Darlehen nach 30 Jahren vollständig getilgt sein soll, bedeutet der Zinsanstieg von 1% auf 4% eine rund 50% höhere Rate aus Zins und Tilgung. Bei einem Zinssatz von 5% steigt die Rate sogar um fast 70%. Damit ist der Traum von der Immobilie für viele vorerst geplatzt.
Schlechter energetischer Zustand wird zum K.O-Kriterium
Der energetische Standard einer Immobilie war in den letzten Jahren nur ein nachrangiges Thema bei der Kaufentscheidung. Was nicht passte, wurde (mit billigem Geld) passend gemacht. Das funktionierte allerdings nur im Boom, der jetzt sein Ende fand. Die Verknappung der Geldmenge, zunehmend hohe energetische Anforderungen sowie verschärfte Finanzierungsbedingungen sind jetzt ein K.O.-Kriterium für Immobilien mit schlechter Energiebilanz. Die Preisabschläge vom Angebot staffelten sich von -10% über -30% bis hin zu „fast nicht mehr handelbar“, je nach energetischem Zustand. Verkäufer mussten bei „in die Jahre gekommenen“ Immobilien deutlich mehr am Preis nachlassen als bei Neubauten und modernisierten Immobilien.
Anzahl verkaufter Objekte in den Elbvororten bricht ein
Geänderte Rahmenbedingungen der Käufer treffen 2022 auf zu hohe Kaufpreiserwartungen der Verkäufer. Entsprechend schrumpfte der Geldumsatz über alle verzeichneten Transaktionen um -31,6% zum Vorjahr auf rund 495 Mio. Euro. Gleichzeitig sank die Anzahl der notierten Verkäufe um -38,9% auf 358 Kauffälle. Dabei erlittt der Markt für Eigentumswohnungen mit 52,1% das größte Minus. Die Anzahl der gehandelten Ein- und Zweifamilienhäuser ging um nur um -28,6% zurück. Der bisher gekannte Nachfrageüberhang der Boomjahre drehte in einen Angebotsüberhang. Die Anzahl der öffentlich beworbenen Immobilienangebote verdoppelte sich 2022 zum Vorjahr. In den Boomjahren warteten Immobilien darauf, dass sich der Markt zum erwartet hohen Kaufpreis hin entwickelte, und wurden teilweise belohnt. Heute verlieren zu teuer angebotene Immobilien zunehmend an Boden und werden zum Ladenhüter, die dem Markt hinterherlaufen.
Welche Preisklassen sind besonders betroffen?
Spannend ist die Betrachtung der einzelnen Kaufpreisspannen: Ein- und Zweifamilienhäuser unter 1 Mio. Euro verzeichneten den stärksten Rückgang mit -37,2 % zum Vorjahr. In der Spanne zwischen 1 und 2 Mio. Euro gingen die Transaktionen um nur -22,4% zurück. Über 2 Mio. Euro nur betrug das Minus nur noch -15,7%. Ein ähnliches Bild zeigte sich mit stärkerem Rückgang auch bei den Eigentumswohnungen: Unter 6.000 Euro/m² verlor der Markt -62,6%. Zwischen 6.000 Euro bis 8.000 Euro/m² waren es -52,4%. Und ab 8.000 Euro/m² nur büßte der Markt nur -35,3% ein. Der Wert je Transaktion stieg trotz des Marktveränderung um +12% auf 1,384 Mio. Euro. Diese Steigerung erklärt sich durch den höheren Rückgang in niedrigen Kaufpreisspannen. Besonders interessant entwickelten sich auch die Verkäufe von Neubauten. Hohe energetische Anforderungen, hohe Baupreise und sinkende Verkaufspreise machen Neubauprojekte weniger wirtschaftlich. Für die nächsten Jahre wird ein Rückgang der Bautätigkeit erwartet. Erste Auswirkungen zeigten sich bereits 2022. Der Anteil an Neubauverkäufen an allen Verkäufen lag mit nur 14% deutlich hinter den Vorjahren. Die einzelnen Objektkategorien waren dabei unterschiedlich stark betroffen. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser machten Neubauverkäufe nur noch 6,4% aus – im Vorjahr lag dieser Wert noch bei 17,6%. Von den gehandelten Eigentumswohnungen waren 28,5% Neubauten. 2021 waren es ganze 36,6%. Das Tortendiagramm “Marktanteile nach Stadtteilen” zeigt, wie sich die gehandelten Objekte auf die einzelnen Elbvororte verteilen. Je nach Elbvorort gab es deutlich unterschiedliche Entwicklungen – lesen Sie dazu die einzelnen Stadtteilbetrachtungen auf den folgenden Seiten.
Häuser: Im Durchschnitt* günstiger
Häuserverkäufe erzielten mit 235 Transaktionen 80% des Geldumsatzes des Immobilienmarktes der Elbvororte. Mit einem Minus von -27,3% zum Vorjahr sank der Geldumsatz jedoch auf rund 395 Mio. Euro. Insgesamt 65,6% aller Immobilientransaktionen in den Elbvororten waren Häuserverkäufe. Im Durchschnitt* (Median) kostete ein Einfamilienhaus 1,675 Mio. Euro, während Doppelhaushälften für rund 1,02 Mio. Euro und Reihenhäuser für rund 829.000 Euro verkauft wurden. Alle Werte liegen unter den Vorjahreswerten. Mehr zu den Spitzenverkäufen in den einzelnen Kategorien finden Sie im Kasten auf der rechten Seite.
Eigentumswohnungen: Weniger Verkäufe in den unteren Kaufpreisspannen
Eine Eigentumswohnung in den Elbvororten kostete 2022 durchschnittlich 813.000 Euro. Das ist ein deutliches Plus zum Vorjahr von knapp 100.000 Euro. Entsprechend stieg der RV-Preisindex für Eigentumswohnungen weiter auf 202,4 Punkte. Steigen die Preise generell? Jein. 2022 lag der Grund für den Anstieg darin, dass viele Kauffälle in den unteren Kaufpreisspannen entfielen, was den Durchschnitt hebt. Nur 64% aller Eigentumswohnungen wurden unter 8.000 Euro/m² gehandelt, allerdings mit stetig sinkendem Anteil. 2018 lag dieser Wert noch bei 92%. Das Verhältnis von gehandelten Neubauten zu Bestandwohnungen verschob sich deutlich, mit einem Neubauanteil von lediglich 28,5%. Dafür wurden die Neubauwohnungen im Schnitt teurer: Sie realisierten im Durchschnitt (Median) Kaufpreise von 8.810 Euro/m². Das ist ein Plus von 15,55 zum Vorjahr. Bestandswohnungen erzielten im Schnitt* 6.520 Euro/m². Eine Elbblick-Wohnung in Blankenese wurde zum einem Spitzen-Quadratmeterpreis von 16.830 Euro gehandelt. Den höchsten absoluten Kaufpreis erzielte eine Neubauwohnung in Blankenese mit 3,2 Mio. Euro. Der Geldumsatz der verkauften Eigentumswohnungen brach um -44,6% ein. Die 123 notierten Verkäufe realisierten einen Umsatz von rd. 100 Mio. Euro.
Nachfragerückgang verlängert die Vermarktungsdauer, gute Bewertung und marktgerechter Angebotspreis wichtiger denn je
Die veränderten Rahmenbedingungen bremsen den Markt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer lag bei 3 Monaten, Tendenz steigend. Der durchschnittliche Preisabschlag zum Angebotspreis betrug -9% zum Angebotspreis, auch hier ließ sich eine steigende Tendenz ablesen. Allerdings sind dies nur Durchschnittswerte: Rund 30% der Angebote wurden zum tatsächlichen Angebotspreis oder zu Preisen darüber verkauft. Die anderen 70% erforderten Abschläge von mindestens -10% bis weit über -20%, damit das Geschäft zustande kam. Andere Objekte wurden gar nicht gehandelt. Eine gute Bewertung und marktgerechte Angebotspreisfindung sind wichtiger denn je für einen erfolgreichen Verkauf. 88% aller Angebote wurden von Makler(-unternehmen) abgewickelt. 80% der Verkäufer entschieden sich hierbei für regional ansässige mittlere und große Maklerunternehmen.
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Immobilienmarktbericht der Elbvororte 2023
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Immobilienmarktbericht der Elbvororte 2022
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