12 Jahre Immobilienmarktbericht der Elbvororte
Der neue Immobilienmarktbericht 2024 kommt im Mai! Bestellen Sie ihn jetzt vor über das Kontaktformular am Ende dieser Seite.
Das bietet Ihnen der Marktbericht: Schlagen Sie die aktuellen durchschnittlichen Verkaufspreise in Ihrem Elbvorort nach – eine unschätzbare Hilfe für Verkäufer.
Oder erfahren Sie die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter, und vergleichen Sie sie als Kaufinteressent mit den aktuellen Angeboten auf dem Markt.
Alle, die Elbvororten wohnen, können hier die Entwicklung des Immobilienmarktes nachverfolgen. Objektiv und fundiert.
Welche Daten fließen in den Immobilienmarktbericht ein?
Wir stehen für Transparenz. Deshalb erarbeiten wir jährlich für Sie den Immobilienmarktbericht der Elbvororte – jetzt schon seit 12 Jahren.
Darin finden Sie Daten über die aktuelle Entwicklung der durchschnittliche Kaufpreise in den Elbvororten. Außerdem die Immobilien-Geldumsätze der letzten Jahre, die Transaktionsvolumina, die Anzahl an Verkäufen und den RV-Preisindex für Wohnimmobilien.
Der Immoblilienmarktbericht erscheint im Frühsommer als Beilage im Hamburger Klönschnack – wenn Sie ihn verpasst haben, können Sie ihn unten auf dieser Seite als kostenloses PDF anfordern.
RV-Preisindex für Wohnimmobilien - Elbvororte
Der RV-Preisindex für Wohnimmobilien zeigt die statistische Entwicklung der Verkaufspreise von Wohnimmobilien in den Elbvororten insgesamt und jeweils für die einzelnen Stadtteile. Grundlage für den Index sind tatsächliche Verkäufe, gelistet in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Hamburg. Die Indizes mit dem Basisjahr 2010 werten die um Ausreißer bereinigten Durchschnitte der erzielten Kaufpreise nach Gebäudekategorien aus: Einfamilienhäuser/Villen, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen.
Sie wollen mehr zu den Stadtteilen Rissen, Sülldorf, Blankenese, Iserbrook, Nienstedten, Osdorf, Othmarschen und Groß-Flottbek erfahren? Bestellen Sie unseren Immobilienmarktbericht der Elbvororte unten als kostenfreies PDF.
Immobilienmarktbericht 2024 - Auszug
Allgemeine Entwicklung des Immobilienmarktes in den Hamburger Elbvororten
Der Immobilienmarkt der Elbvororte wurde 2023 von den verschiedensten Faktoren beeinflusst. Der Zinsanstieg seit Anfang 2022 verknappte die Geldmenge deutlich und ließ so manchen Traum von der eigenen, größeren oder schöneren Immobilie platzen. Handwerker und Material waren wie auch im Vorjahr Mangelware. Die Anforderungen an den energetischen Gebäudezustand stiegen, auch aus politischen Gründen. Das sorgte zu allem Übel für weitere Verunsicherung, Stichwort Heizungsgesetz. In der Folge wurden die Käufer zwangsläufig noch preissensibler als im Vorjahr. Angebot und Nachfrage kamen immer seltener zusammen.
Die gute Nachricht ist, dass sich die Lage zu entspannen scheint. Die Zinsen gaben zu Ende 2023 nach und es werden wieder Finanzierungskonditionen unter 3,5 % angeboten. Die verschärften Finanzierungsbedingungen und Anforderungen der Banken bleiben jedoch bestehen. Durch die stagnierende Baubranche sind Handwerker und Materialien tendenziell eher verfügbar, wenngleich die Auslastung weiterhin hoch ist. Lieferengpässe hingegen lösen sich. Dennoch bleibt Bauen teuer und ist teilweise kaum wirtschaftlich. Grund dafür sind nicht zuletzt die Immobilienpreise, die stark nachgaben.
Die leichte Entspannung der Lage kam 2023 am Markt an. Betrachtet man die Transaktionen der letzten drei Jahre, so stellt man bereits Ende 2021, zum preislichen Höhepunkt des Immobilienmarktes, einen Rückgang der Verkäufe fest. Die Talfahrt setzte sich bis ins erste Quartal 2023 fort. Ab dem zweiten Quartal 2023 stiegen die Verkaufszahlen wieder stetig an.
Der (energetische) Zustand wird zum entscheidenden Faktor einer Immobilie
Aktuell entscheidet weniger die Frage nach Neubau oder Bestandsimmobilie über die Attraktivität einer Immobilie, sondern ihr energetischer Zustand. Die Erwerber befinden sich in einem geladenen Spannungsfeld. Auf der einen Seite locken vergleichsweise günstigere, modernisierungs-bedürftige Bestandsobjekte, die mit einer teils schlechten
Energiebilanz und einem Umbaukostenrisiko daher kommen. Ihnen gegenüber steht das deutlich teurere Rundum-Sorglospaket eines Neubaus, bei dem allerdings eine mögliche Insolvenz des Bauträgers ein Risiko darstellt. Am Ende entscheiden das Budget und die individuellen Anforderungen über „Neu bauen oder doch lieber sanieren“.
Vom Verkäufermarkt zum Käufermarkt
Wie auch im Vorjahr trafen 2023 die geänderten Rahmenbedingungen der Käufer auf zu hohe Kaufpreiserwartungen der Verkäufer. Angebot und Nachfrage näherten sich weiter an, mit verstärkt stattfindenden Preiskorrekturen. Mit 340 in den Elbvororten notierten Kauffällen ging die Anzahl der Immobilientransaktionen 2023 nur noch leicht um -5,0 % zurück – eine Erholung verglichen mit dem Einbruch von -38,9 % in 2022. Der Geldumsatz reduzierte sich weiter um -20,8 % zum Vorjahr auf 393 Mio. Euro. Ein durchschnittlicher* Immobilienverkauf in den Elbvororten erzielte 2023 rund 1,15 Mio. Euro, das sind -16,6 % weniger als im Vorjahr. Zwei Jahre des Rückgangs in Folge bestätigen, dass sich der Markt gedreht hat:
Von einem Verkäufermarkt zu einem Käufermarkt. Je nach Elbvorort gab es deutlich unterschiedliche Entwicklungen – lesen Sie dazu die einzelnen Stadtteilbetrachtungen
im Immobilienmarktbericht.
Wer sind die Akteure am Markt?
28 % aller notierten Verkäufe in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Hamburg wurden von Privatpersonen getätigt. Sie verkauften ihre Immobilien direkt im persönlichen Umfeld. Klappte der Verkauf an Verwandte, Freunde oder nähere bis fernere Bekannte nicht, entschieden sich allerdings nur wenige für einen eigenen öffentlichen Vertrieb. Nur 9 % der öffentlich beworbenen Angebote stammen von Privatanbietern – Tendenz sinkend. 91 % aller öffentlich sichtbaren Angebote stammen von rund 250 gewerblichen Anbietern wie Makler und Bauträger.
Dabei stellten große Makler und mittlere Makler 83 % der beworbenen Immobilien ein. Auf die etwa 160 „Einmal“-Makler entfielen 17 % der Angebote. Doch nicht alle von einem Makler betreuten Verkäufe wurden auch öffentlich annonciert, sondern über Kundenkarteien vermittelt.
Baugenehmigungen gehen stark zurück: Ein Problem für morgen
Hohe energetische Anforderungen, hohe Baupreise und sinkende Verkaufspreise machen Neubauprojekte weniger wirtschaftlich. In der Folge wird weniger gebaut. Das lässt sich bereits jetzt in den offiziellen Statistiken ablesen, konkret in der Anzahl der erteilten Baugenehmigungen. Diese Zahl wird vom Statistikamt Nord erfasst und
ausgewertet. Im Bezirk Altona halbierte sich die Anzahl der genehmigten Wohneinheiten von 2021 mit 1.591 zu 2022 mit 834. 2023 wurden nur noch 507 Wohneinheiten genehmigt – ein Drittel (!) zu 2021. Zum Vergleich: In Gesamt-Hamburg halbierte sich die Anzahl von 2021 zu 2023.
Zu bedenken ist natürlich, dass eine erteilte Baugenehmigung noch nicht bedeutet, dass auch tatsächlich gebaut wird. Betrachtet man die Genehmigungen im Bezirk Altona nach Objektarten, so ging die Anzahl der Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser von 2021 zu 2023 um -54 % zurück. Noch gravierender ist der Rückgang bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ab 3 Wohneinheiten: Hier wurden ganze -76 % weniger Genehmigungen im gleichen Zeitraum erteilt. Was heute nicht genehmigt wird, wird morgen nicht gebaut und fehlt spätestens übermorgen.
Neubauverkäufe mit merklichem Rückgang
Nur 7,6 % aller Verkäufe in den Elbvororten waren 2023 Neubauverkäufe. Diese Zahl liegt weit unter den Werten von 14,0 % und 25,9 % in 2022 bzw. 2021. Die einzelnen Objektkategorien waren dabei unterschiedlich stark betroffen. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser machten Neubauverkäufe 5,6 % aus – im Vorjahr lag dieser Wert noch bei 6,4 %. Von den gehandelten Eigentums-wohnungen waren allerdings nur noch 11,0 % Neubauten. 2022 und 2021 stellten Neubauwohnungen noch 28,5 % und 36,6 % aller Wohnungstransaktionen. Preislich waren Neubauwohnungen 2023 eher hoch angesiedelt, zumindest in der Betrachtung der öffentlichen Angebote. Die hohen Erstellungskosten der Neubauwohnungen spiegelt sich in den aufgerufenen Angebotspreisen wider: Lediglich 14 % wurden unter 8.000 Euro/m² angeboten, 36 % zwischen 8.000 bis 10.000 Euro/m² und ganze 49 % wurden ab 10.000 Euro/m² angeboten.
Nachfragerückgang verlängert weiterhin die Vermarktungsdauer – gute Bewertung und marktgerechter Angebotspreis wichtiger denn je
Die veränderten Rahmenbedingungen bremsen den Markt. Wir gleichen alle öffentlich inserierten Immobilienangebote mit den tatsächlichen, vom Gutachterausschuss Hamburg verzeichneten Verkäufen ab. Die Anzahl der öffentlich beworbenen Immobilienangebote hat sich seit 2021 mehr als verdoppelt. Der durchschnittliche Preisabschlag zum Angebotspreis lag weiterhin im Schnitt um -10 % zum Angebotspreis. Auch 2023 wurde rund ein Drittel der Angebote zum tatsächlichen Angebotspreis oder zu Preisen darüber verkauft. Zwei Drittel der gehandelten Angebote erforderten Abschläge von mindestens -10 % bis weit über -20 %, damit das Geschäft zustande kam. Andere Objekte wurden gar nicht gehandelt. Die Vermarktungsdauer bei marktgerechtem Angebotspreis lag inzwischen bei 3 – 6 Monaten. Je marktgerechter eine Immobilie bewertet ist, desto schneller wird sie verkauft. Eine gute Bewertung und marktgerechte Angebotspreisfindung sind wichtiger denn je für einen erfolgreichen Verkauf, um sich in der Vielzahl der Angebote durchzusetzen.
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Immobilienmarktbericht der Elbvororte 2023
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Immobilienmarktbericht der Elbvororte 2022
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