10 Jahre Immobilienmarktbericht der Elbvororte
Wann lohnt sich für Sie der Blick in den Immobilienmarktbericht 2022?
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, sehen Sie die aktuellen durchschnittlichen Verkaufspreise in Ihrem Elbvorort.
Wenn Sie eine Immobilie suchen, können Sie die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter oder die durchschnittlichen Grundstücksgrößen nachlesen.
Wenn Sie bereits in den Elbvororten wohnen, können Sie die Entwicklung des Immobilienmarktes nachverfolgen.
Welche Daten fließen in den Immobilienmarktbericht ein?
Wir stehen für Transparenz. Deshalb erarbeiten wir jährlich für Sie den Immobilienmarktbericht der Elbvororte – jetzt schon seit 10 Jahren.
Darin finden Sie Daten über die aktuelle Entwicklung der durchschnittliche Kaufpreise in den Elbvororten. Außerdem die Immobilien-Geldumsätze der letzten Jahre, die Transaktionsvolumina, die Anzahl an Verkäufen und den RV-Preisindex für Wohnimmobilien.
Der Immoblilienmarktbericht erscheint im Frühsommer als Beilage im Hamburger Klönschnack – wenn Sie ihn verpasst haben, können Sie ihn unten auf dieser Seite als kostenloses PDF anfordern.
RV-Preisindex für Wohnimmobilien - Elbvororte
Der RV-Preisindex für Wohnimmobilien zeigt die statistische Entwicklung der Verkaufspreise von Wohnimmobilien in den Elbvororten insgesamt und jeweils für die einzelnen Stadtteile. Grundlage für den Index sind tatsächliche Verkäufe, gelistet in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Hamburg. Die Indizes mit dem Basisjahr 2010 werten die um Ausreißer bereinigten Durchschnitte der erzielten Kaufpreise nach Gebäudekategorien aus: Einfamilienhäuser/Villen, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen.
Sie wollen mehr zu den Stadtteilen Rissen, Sülldorf, Blankenese, Iserbrook, Nienstedten, Osdorf, Othmarschen und Groß-Flottbek erfahren? Bestellen Sie unseren Immobilienmarktbericht der Elbvororte.
Immobilienmarktbericht 2022 - Auszug
Allgemeine Entwicklung des Immobilienmarktes in den Hamburger Elbvororten
Jahr zwei der Corona-Pandemie hat den Wunsch nach den eigenen vier Wänden im Grünen weiter beflügelt. Genug Platz sich in langen Wochen zuhause entfalten zu können, Rückzugsräume für alle Familienmitglieder und ganz wichtig, ein Balkon oder Garten sind der neue Luxus. Nicht nur Platzbedarf steigt. Neu ist für die meisten auch die Anforderung, neben Räumen zum Entspannen und Leben auch einen oder mehrere funktionelle Orte für Konzentration und Produktivität zu schaffen – Stichwort Homeoffice.
Gerade Familien wünschen sich ein freistehendes Einfamilienhaus, weichen allerdings wegen der steigenden Preise auf günstigere Alternativen aus. Die Geldmenge und die noch günstige Verfügbarkeit von Fremdkapital zu Niedrigzinsen, bei aktuell steigenden Zinsen, treiben die Nachfrage weiter an. Die hohen Neubauquoten bei den Eigentumswohnungen und den Reihenhäusern, jeweils etwa ein Drittel aller gehandelten Objekte in den Elbvororten, konnten den Nachfrageüberhang 2021 nicht auflösen.
So drehte sich die Preisspirale weiter nach oben. Eine durchschnittliche* Immobilientransaktion in den Elbvororten lag bei 1,24 Mio. Euro. Das ist ein enormes Plus von rund 21% oder etwa 220.000 Euro zum Vorjahr.
Der Geldumsatz über alle verzeichneten Transaktionen stieg um fast 16% zum Vorjahr, auf einen Rekordwert der letzten zehn Jahre von 724 Mio. Euro. Den Preisanstieg über alle Kategorien hinweg bildet der RV-Preisindex für Wohnimmobilien anschaulich ab. Gleichzeitig mit dem Anstieg des Transaktionsvolumens sank 2021 die Anzahl der notierten Verkäufe um -4,2% auf 586 Kauffälle.
Häusertransaktionen in den Elbvorten
Häuserverkäufe machten 75% des Geldumsatzes der Immobilienmarktes der Elbvororte aus. Mit einem Plus von 106 Mio. Euro zum Vorjahr stieg das Transaktionsvolumen um 24% auf rund 544 Mio. Euro. Mit 329 notierten Kauffällen wurden unverändert viele Häuser wie im Vorjahr gehandelt. 56% aller Immobilientransaktionen in den Elbvororten waren Häuserverkäufe. Im Durchschnitt* (Median) kostete ein Einfamilienhaus 1,75 Mio. Euro, während Doppelhaushälften für rund 1,14 Mio. Euro und Reihenhäuser für rund 838.000 Euro verkauft wurden. Den höchsten Kaufpreis 2021 realisierte eine Villa in Blankenese. Der Preis von rund 27,5 Mio. Euro toppte den bereits hohen Wert aus 2020 von 26,3 Mio. Euro. Das weitläufige Grundstück mit Elbblick des Blankeneser Anwesens ist Grund für die knapp 65.000 Euro/m² Wohnfläche. Auch im Hamburgweiten Vergleich liegt die Villa damit auf Platz eins.
Mehr zu den Spitzenverkäufen in den einzelnen Kategorien finden Sie im Kasten auf der rechten Seite. Der Anteil an Neubauverkäufen war mit 17,9% vergleichbar mit dem Vorjahr. Dabei machten klassische Einfamilienhäuser nur 3,3% der Transaktionen aus. Der Neubauanteil an den verzeichneten Doppelhaus-Verkäufen lag bei 22,9%. Bei den Reihenhäusern und Eigentumswohnungen dagegen blieben die Neubauanteile mit 32,8% und 36,6% relativ konstant. Dieser hohen Werte erklären sich dadurch, dass sowohl Reihenhäuser als auch Eigentumswohnungen überwiegend von Projektentwicklern für den Weiterverkauf errichtet werden.
Quadratmeterpreise für Reihenhäuser in den Elbvororten
Ein besonderes Augenmerk verdienen die Quadratmeterpreise von Reihenhäusern. Als bezahlbare Alternative zum Wunschobjekt vieler Familien, dem freistehenden Einfamilienhaus, machten die Preise 2021 hier den größten Sprung, wie in der Grafik “RV-Preisindex für Wohnimmobilien – Elbvororte” abzulesen ist. Der Index steigt auf 257,1 Punkte, ein bisher ungesehener Rekordwert über alle Kategorien. Der Einstieg war bei Quadratmeterpreisen ab rund 4.000 Euro/m² Wohnfläche möglich, aber selten. Der Spitzenwert von 11.740 Euro/m² markiert das andere Ende der Skala, ist aber keine Seltenheit: 36% aller Reihenhausverkäufe erzielte über 8.000 Euro/m² und 16% sogar über 10.000 Euro/m². Die Masse der Transaktionen wurde zwischen 6.000 Euro/m² und 8.000 Euro/m² abgewickelt.
Eigentumswohnungen im Hamburger Westen
Der RV-Preisindex für Eigentumswohnungen stieg 2021 weiter auf 183,0 Punkte. Insgesamt wurden -9,8% weniger Kauffälle notiert, allerdings machten die 257 Transaktion einen Geldumsatz von rund 181 Mio. Euro. Damit sank das Volumen in Relation zu den Kauffällen unterproportional um nur -3,2%. Die Anzahl der Verkäufe verteilte sich 2021 relativ gleichmäßig auf die unterschiedlichen Kaufpreisspannen, wie die Grafik rechts unten “Verteilung der Verkäufe nach Kaufpreisspannen” zeigt. Den stärksten Anstieg gab es in der Kategorie ab 10.000 Euro/m² mit einer Verdopplung der Anzahl an Kauffällen. Eine Wohnung in Othmarschen realisierte den Spitzenpreis 2021 mit einem Quadratmeterpreis von 15.000 Euro, dicht gefolgt von Nienstedten mit 14.826 Euro/m².
Der Median lag 2021 bei 6.381 Euro/m². Neubauten erzielten im Durchschnitt (Median) Kaufpreise von 7.628 Euro/m² – das ist ein Plus von 12,6 % zum Vorjahr. Bestandswohnungen erzielten im Schnitt* 5.329 Euro/m² und lagen leicht hinter dem Vorjahr.
Preistreiber für jedes Objekt waren die üblichen Kriterien: In den Elbvororten allen voran Elbblick. Danach folgten die offensichtlichen Merkmale wie die Lage der Immobilie, gerne ruhig aber zentral, die Lage der Wohnung innerhalb des Objektes, gerne Penthouse, und der Zustand, gerne Neubau mit bester Ausstattung.
Hohe Nachfrage verkürzt die Vermarktungsdauer, gute Bewertung und marktgerechter Angebotspreis weiterhin ausschlaggebend
Durch die hohe Nachfrage drehte sich der Markt schneller. Entsprechend verkürzten sich die Vermarktungszeiten: Wo eine Immobilie in den letzten Jahren im Schnitt zuvor 3 bis 6 Monate am Markt war, brauchte es 2021 nur 2 bis 4 Monate von der Bewertung bis zur Beurkundung, marktgerechte Angebotspreise vorausgesetzt. Für besonders beliebte Immobilien fiel diese Spanne deutlich kürzer aus, für nicht marktgerecht eingepreiste Objekte auch wesentlich länger.
Novelle der Maklerprovision führt zu weiterer Professionalisierung der Branche
2021 war das erste Jahr, in dem für den Immobilienmarkt die neue Provisionsregelung galt, die Ende 2020 für den Verkauf selbstgenutzter Wohnimmobilien in Kraft getreten war. Die Neuregelung besagt grob, dass in der Regel entweder eine Aufteilung der Provision auf Käufer und Verkäufer oder eine reine Innenprovision durch die Verkäufer zum Tragen kommt. Zuvor war es gängige Praxis eine Provision von 6,25% auf die Käufer umzulegen. Durch die Neuregelung veränderten sich die Provisionssätze auf überwiegend je 3% bis 3,57% für Käufer und Verkäufer. Auch die Fälle, in denen die Vermittlungskosten in die Angebotspreise integriert werden, die sogenannte Innenprovision, sind für die Käufer vorteilhaft: Durch gesunkene Nebenkosten ist ein leichterer Zugang zu Krediten möglich. Die Branche erfährt, auch durch die oben angesprochene rechtliche Änderung, eine weitere Professionalisierung. Die Komplexität einer marktgerechten Bewertung und der Aufwand der Vermarktungsaktivitäten sind Gründe, weshalb sich zunehmend mehr Käufer und Verkäufer für die Abwicklung über Maklerunternehmen entscheiden. 85% der öffentlich beworbenen Angebote stammen von regional ansässigen mittleren und großen Maklerunternehmen. Ein weiterer, nicht unerheblicher Anteil an professionellen Vermittlungen wird diskret unter der Hand abgewickelt.
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Immobilienmarktbericht der Elbvororte 2022
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Immobilienmarktbericht der Elbvororte 2021
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